Diagnostic de performance énergétique F : peut-on louer jusqu’en 2028 ?

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• Un logement est classé F lorsque son indicateur le plus défavorable atteint 331 à 420 kWhEP/m²/an ou 71 à 100 kg CO2e/m²/an, sans relever de la classe G.
• La classe F correspond à une passoire thermique, avec des consommations élevées et un confort souvent dégradé en hiver comme en été.
• Le logement peut encore être loué en 2026, mais son loyer ne peut généralement pas être augmenté et sa mise en location doit être anticipée avant 2028.
• À compter du 1er janvier 2028, un logement classé F ne respectera plus le niveau minimal de performance énergétique exigé pour la location.
• Avant de choisir les travaux, il faut contrôler l’isolation, le chauffage, l’eau chaude et la ventilation, puis faire actualiser le DPE après rénovation.

Que signifie un DPE de classe F ?

Un diagnostic de performance énergétique F désigne un logement très énergivore ou fortement émetteur de gaz à effet de serre. Sur l’échelle du DPE, qui va de A pour les logements les plus performants à G pour les moins performants, la classe F DPE se situe donc à l’avant-dernier niveau.

La classe F correspond à une consommation d’énergie primaire comprise entre 330 et 419 kWh/m²/an, ou à des émissions comprises entre 70 et 99 kg CO₂ eq/m²/an. L’étiquette énergie indique la performance énergétique, tandis que l’étiquette climat traduit l’impact des émissions de gaz à effet de serre. La consommation d’énergie primaire utilisée pour le classement se distingue de la consommation d’énergie finale réellement facturée au locataire.

Repère réglementaire : la loi Climat et Résilience a été promulguée le 22 août 2021 et organise le traitement progressif des logements les plus énergivores.

Un logement F est qualifié de passoire thermique car il cumule souvent déperditions thermiques, parois froides et besoins de chauffage élevés. Une isolation thermique insuffisante de la toiture, des combles, des murs ou des planchers bas, des ponts thermiques, des fenêtres anciennes ou une VMC inadaptée peuvent expliquer ce résultat. Le système de chauffage et la production d’eau chaude sanitaire pèsent également dans l’évaluation.

Pour un propriétaire bailleur, ce classement doit être examiné avec attention, notamment en raison du gel des loyers et des prochaines restrictions de location. Faire intervenir un diagnostiqueur certifié permet de fiabiliser l’état initial. Il est aussi utile d’apprendre à lire et vérifier un DPE avant d’envisager un audit énergétique ou une rénovation énergétique.

Pourquoi un logement obtient-il une étiquette F ?

Un logement obtient une étiquette F lorsque son isolation et ses équipements entraînent une consommation d’énergie primaire élevée ou d’importantes émissions de gaz à effet de serre. Cette passoire thermique cumule généralement plusieurs faiblesses plutôt qu’un défaut unique.

La toiture et les combles mal isolés laissent échapper la chaleur, tandis que des murs peu performants entretiennent une sensation de paroi froide. Des planchers bas non traités, des ponts thermiques et des menuiseries anciennes aggravent encore les déperditions thermiques. Pour une façade concernée, il peut être utile de comparer les techniques d’isolation extérieure avant de définir les travaux.

Le chauffage compte également dans le résultat du DPE. Une chaudière au fioul ou au gaz vieillissante, des radiateurs électriques anciens ou une régulation imprécise consomment davantage pour maintenir une température acceptable. Une production d’eau chaude sanitaire peu performante alourdit aussi le bilan, même si le logement semble correctement chauffé.

Enfin, une VMC absente, encrassée ou mal dimensionnée renouvelle mal l’air et favorise l’humidité. L’isolation thermique ne doit donc pas être renforcée sans examiner la ventilation mécanique contrôlée. Le diagnostiqueur certifié observe l’ensemble de ces postes pour établir l’étiquette énergie et l’étiquette climat. Un audit énergétique permet ensuite de distinguer les défauts prioritaires et d’éviter de remplacer le chauffage avant d’avoir réduit les besoins du bâtiment.

Quelles conséquences pour le confort et les factures ?

Un logement classé F est souvent difficile à chauffer uniformément et coûteux à maintenir à une température confortable. La chaleur s’échappe rapidement, ce qui augmente la consommation d’énergie finale réellement payée par le locataire, même lorsque le chauffage fonctionne en continu.

En hiver, les murs et planchers bas restent froids, tandis que les fenêtres ou menuiseries peu étanches provoquent des courants d’air. Les ponts thermiques créent des zones particulièrement inconfortables et peuvent favoriser la condensation. En été, une toiture ou des combles mal isolés laissent entrer la chaleur, avec un risque de surchauffe durable dans les pièces situées sous le toit.

L’humidité aggrave encore la situation lorsqu’une VMC fonctionne mal. L’air circule peu, les odeurs persistent et la qualité de l’air intérieur se dégrade. Augmenter le chauffage ne corrige pas ces défauts, cela entraîne surtout une consommation plus élevée, sans supprimer les parois froides ni les écarts de température entre les pièces.

Le diagnostic de performance énergétique exprime cette situation à travers la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Pour le propriétaire bailleur, ces désordres affectent aussi l’attractivité du bien et rendent la rénovation énergétique prioritaire avant l’interdiction location 2028. Un audit énergétique permet alors de hiérarchiser l’isolation thermique, la ventilation et le chauffage plutôt que de traiter un seul symptôme.

Peut-on louer un logement classé F ?

Oui, un logement classé F peut encore être loué en 2026, mais son loyer est gelé. À partir du 1er janvier 2028, cette classe énergétique ne répondra plus au niveau minimal de performance exigé pour la location.

Concrètement, le propriétaire bailleur ne peut pas augmenter le loyer d’une passoire thermique classée F lors d’une relocation, du renouvellement du bail ou de la révision annuelle. Cette restriction s’applique même si le locataire change. Le diagnostic de performance énergétique doit donc être vérifié avant toute décision, notamment s’il est ancien ou si des travaux ont déjà été réalisés.

Repère légal, loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : l’interdiction de location progresse selon la classe du DPE, jusqu’aux logements E en 2034.

Pour anticiper 2028, le bailleur peut faire actualiser le DPE par un diagnostiqueur certifié, puis engager un audit énergétique. Celui-ci aide à construire une rénovation énergétique cohérente, en traitant d’abord les principales déperditions avant le chauffage. En copropriété, ce calendrier impose aussi de préparer suffisamment tôt les décisions collectives. Pour cadrer les premiers contrôles, vous pouvez consulter nos conseils pratiques sur l’isolation.

FAQ

À partir de quels seuils un logement est-il classé F ?

La classe F correspond à une consommation comprise entre 331 et 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, ou à des émissions comprises entre 71 et 100 kg CO2e/m²/an. Le DPE retient la plus mauvaise des deux performances, sauf si un indicateur place déjà le logement en G.

Un logement avec un DPE F est-il une passoire thermique ?

Oui, les logements classés F et G sont considérés comme des passoires thermiques. Cette étiquette traduit généralement une isolation insuffisante, des équipements énergivores ou une combinaison de plusieurs défauts.

Peut-on louer et augmenter le loyer d’un logement classé F ?

Un logement F peut encore être loué en 2026 s’il respecte les autres critères de décence, mais les possibilités d’augmentation du loyer sont gelées. Cette limitation concerne notamment la relocation, le renouvellement du bail et la révision annuelle.

Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?

À compter du 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus être proposé comme résidence principale sans amélioration suffisante de sa performance énergétique. Les logements G sont concernés depuis 2025, puis les logements E le seront en 2034 selon le calendrier actuellement prévu.

Qui réalise le DPE et faut-il le refaire après des travaux ?

Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur immobilier certifié et reste normalement valable dix ans, tandis que les diagnostics réalisés avant juillet 2021 ont expiré. Il n’est pas à refaire automatiquement pendant un bail, mais une actualisation après travaux permet de confirmer la nouvelle classe et de justifier la conformité avant une location ou une vente.